Die privaten Hausbesitzer wissen in der Regel gut Bescheid:
wenn sie ein Haus kaufen oder bauen, das nur selbst bewohnen und später wieder verkaufen – aus welchen Gründen auch immer –, dann ist der Gewinn aus dem Hausverkauf normalerweise steuerfrei.
Die Steuerfreiheit ist gesetzlich verankert mit der Selbstnutzung.
Beispiel:
Max und Lisa planen eine gemeinsame Zukunft. Kurz nach der Hochzeit – Ende 2017 – kaufen Sie ein Haus, das Ihnen jeweils zur Hälfte gehört. Im darauffolgenden Jahr kommt ihr erstes gemeinsames Kind Tom zur Welt. Ein Jahr später wird ihre Tochter Mia geboren.
Hausverkauf Spekulationsfrist
Auch die sogenannte Spekulationsfrist – also der Hauskauf und Hausverkauf innerhalb von 10 Jahren – spielt dann keine Rolle.
Problematisch kann es werden, wenn das Haus einem Ehepaar jeweils hälftig gehört und sich das Ehepaar trennt. Dann zieht in der Regel ein Ehepartner aus, überlässt üblicherweise dem anderen – meistens mit den gemeinsamen Kindern – das Haus erstmal zur Nutzung.
Das heißt der Ehepartner bewohnt das Haus ab jetzt eben nicht mehr selbst.
Das macht er natürlich, damit seine Kinder in dem Haus wohnen bleiben können. Die Nutzung des Hauses durch die eigenen (minderjährigen) Kinder wird dem ausgezogenen Partner steuerlich als eigene Nutzung zugerechnet.
Aber faktisch überlässt er seinen hälftigen Anteil auch dem Ex-Partner zur Nutzung. Und genau hier liegt das Problem, das zu einer Steuerpflicht im Rahmen eines späteren Hausverkaufs führen kann.
Beispiel:
Max und Lisa trennen sich im Jahr 2022. Max zieht aus. Lisa und die Kinder bleiben vorerst im Haus wohnen. Wie es weitergehen soll, ist noch nicht klar.
Hausverkauf- Fall vor Gericht
In einem Streitfall beim Finanzgericht München ging es um ein Ehepaar mit einem gemeinsamen Kind. Das Paar trennte sich und ließ sich später scheiden. Der Ehemann zog aus dem gemeinsamen Haus aus. Im Rahmen einer Unterhaltsvereinbarung überließ er seine Hälfte des Hauses seiner Ex-Ehefrau. Um eine Zwangsversteigerung des Hauses zu verhindern, wurde das Haus nach zwei Jahren verkauft. Der Hausverkauf fand innerhalb der 10-Jahresfrist nach dem Kauf statt.
Folge des Hausverkaufs
Der Sachbearbeiter im Finanzamt prüfte, ob der Hausverkauf ein privates Veräußerungsgeschäft ausgelöst hat, das heißt der Verkauf steuerpflichtig ist.
Der Gewinn aus dem Verkauf der Hälfte des Hauses der Ex-Ehefrau ist nicht einkommensteuerpflichtig. Denn sie hat ihren Teil des Hauses ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
Beim Ex-Ehemann bejahte der Sachbearbeiter das Vorliegen der Voraussetzungen für ein privates Veräußerungsgeschäft, weil er durch die Überlassung seines Teils des Hauses die Immobilie nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.
Gegen die Besteuerung des auf seinen Eigentumsanteil am gemeinsamen Haus entfallenden Veräußerungsgewinns wehrte sich der Ex-Ehemann mit einem Einspruch und einer Klage beim FG München.
Die Richter des Finanzgericht München gaben dem Finanzamt leider recht (Finanzgericht München 11.3.21, 11 K 2405/19; Revision Bundesfinanzhof Aktenzeichen IX R 11/21).
https://datenbank.nwb.de/Dokument/858865/
Vermeidung einer Besteuerung aus dem Hausverkauf
Zur Vermeidung einer Besteuerung aus dem Hausverkauf sollten Ex-Ehegatten zumindest aus steuerlicher Sicht noch einmal an einem Strang ziehen und die steuerlich optimale Lösung suchen.
Tipp 1: Hausverkauf erst nach Ablauf der 10-Jahresfrist
Die einfachste Lösung, um der Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts zu entgehen, ist der Hausverkauf erst nach Ablauf des 10-Jahreszeitraums.
Beispiel:
Max und Lisa einigen sich, dass Lisa und die Kinder in dem Haus bleiben können bis die 10 Jahre „rum“ sind – also bis im Jahr 2028.
Tipp 2: Hausverkauf noch im Jahr des Auszugs
Die zweite Überlegung ist der Hausverkauf im selben Jahr, in dem der Ex-Ehegatte wegen Trennung oder Scheidung aus dem gemeinsamen Haus ausgezogen ist. Denn im Jahr des Hausverkaufs genügt es, wenn die Immobilie an mindestens einem Tag im Jahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Beispiel:
Max und Lisa verkaufen noch im Jahr ihrer Trennung das gemeinsame Haus.
Es kann sein, dass Ihr so schnell keinen Käufer für das Haus findet und dadurch der Hausverkauf zu spät stattfindet oder das Haus unter Wert verkaufen müsst. Das wäre sehr undankbar.
Ihr solltet sich daher die erste Möglichkeit offenhalten.
Im absoluten „Notfall“ kann man die Steuerlast reduzieren, indem der Anteil am Haus unentgeltlich auf Euer Kind übertragenwird. Dabei sind allerdings auch noch außersteuerliche Aspekte zu beachten.
Wenn Ihr schon in die Steuerfalle Hausverkauf getappt seid, dann legt gegen den nachteiligen Steuerbescheid Einspruch ein mit Hinweis auf die eingelegte Revision beim BFH (IX R 11/21). Zusätzlich stellt einen sogenannten Antrag auf Aussetzung der Vollziehung. Dann heißt es abwarten, wie die Richter des BFH entscheiden.
https://www.bundesfinanzhof.de/de/anhaengige-verfahren/aktuelle-verfahren/detail/STAH210900011/
Fazit Hausauszug und Hausverkauf nach Trennung
Auch wenn man bei einer meist schmerzhaften Trennung anderes im Kopf hat als das deutsche Steuerrecht: habt es einfach im Hinterkopf.
Neben den o.g. Konsequenzen ist im Rahmen der Scheidung unter Umständen auch die Grunderwerbsteuer und die Konsequenz aus der Abfindung des Zugewinnausgleichs zu beachten.
Sollte bei Euch der Trennungsfall eintreten, dann kontaktiert neben einem Scheidungsanwalt am besten auch gleich einen Steuerberater.
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
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